La dació en pagament

LA DACIÓ EN PAGAMENT: Una solució als problemes d’insolvència dels deutors hipotecaris?

Arrel de la desafortunada situació de recessió econòmica que tan durament assetja el nostre país des de fa anys, el fet cert és que moltes persones han perdut els seus llocs de treball i, consegüentment, la seva situació econòmica ha decaigut fins el punt de resultar impossible per a les famílies continuar assumint el pagament de grans quantitats econòmiques en concepte d’hipoteca dels immobles que constituïen el seu habitatge familiar. Per això, les entitats bancàries han procedit a executar les hipoteques amb les que estaven garantides les devolucions dels préstecs concedits en el seu dia per tal d’efectuar la compra d’habitatges, tot subhastant judicialment els immobles i sense que, en molts casos, acudissin postors a la subhasta, de tal forma que són molts els casos d’immobles que els bancs s’han adjudicat a si mateixos pel 70% del seu valor de taxació, amb la qual cosa continua pendent igualment una part del deute dinerari. Tot això acaba comportant que les famílies perdin els seus habitatges i quedin endeutades sense poder fer front al pagament del deute que queda pendent, la qual cosa en molts casos afecta a familiars o amics que en el seu dia, van avalar els prestataris, de tal forma que els avaladors també perden els seus propis habitatges en moltes ocasions o acaben endeutats.

Per la seva banda, les entitats bancàries acumulen múltiples pisos i cases buits, que difícilment poden alienar o arrendar a tercers i deutes que resten pendents sine die, atès que la realitat és que les famílies que són insolvents i que manquen de recursos propis per satisfer les seves pròpies necessitats, difícilment podran fer front al pagament dels imports endeutats.

Així mateix, en els jutjats s’acumulen els procediments d’execució hipotecària, els quals finalitzen normalment amb la corresponent subhasta de l’habitatge i posterior continuació del procediment d’execució en relació amb la part del deute que resta pendent de pagament.

Per tot això, la conclusió a la qual podem arribar és que la realització de la garantia consistent en la hipoteca no resulta beneficiosa per als interessos de cap dels involucrats en aquest tipus de relacions.

Per aquest motiu, sorgeix la figura de la dació en pagament, que consisteix en què el deutor hipotecari pugui entregar al banc el bé hipotecat com a forma de pagament del préstec concedit en el seu dia i així queda alliberat del deute. Evidentment, aquesta solució alternativa a l’execució del bé hipotecat implica que, igualment, els prestataris perdin la titularitat del bé immoble sobre el qual versa la hipoteca, però almenys s’extingeix el deute per l’import que restava pendent i, consegüentment, queden alliberats de la mateixa tots els avaladors, fiadors i deutors no hipotecaris que, en el seu dia, van garantir el pagament del deute amb el seu propi patrimoni.

A més a més de la dació en pagament, hi ha altres figures jurídiques que permeten trobar una solució alternativa a l’execució de la hipoteca, com ara la negociació d’una reestructuració del deute hipotecari. La reestructuració del deute hipotecari consisteix en la renegociació de la hipoteca, tot establint en alguns casos un temps de carència i, amb independència de si s’estableix o no aquest temps sense pagar cap import, se sol fixar un import en concepte d’hipoteca, a pagar mensualment, inferior al que s’havia establert fins ara, de tal forma que el préstec s’haurà de tornar en un termini més llarg de temps i, alhora, es pacten uns interessos diferents en compensació perquè el banc hagi acceptat aquesta reestructuració del deute.

En tots els casos en què els deutors hipotecaris esdevinguin insolvents és recomanable que aquests negociïn amb el banc per tal d’evitar el procés judicial d’execució de la hipoteca i aconseguir satisfer el deute, encara que sigui a més llarg termini i amb unes altres condicions.

Ara bé, quan la manca de capacitat econòmica del deutor és tan acusada que resulta impossible per al mateix assumir un nou compromís de pagament del deute amb unes noves condicions, una bona solució per a aquest tipus de situacions és pactar una dació en pagament, que és la figura objecte d’anàlisi d’aquest article.

Actualment, la dació en pagament es troba regulada específicament en el Reial Decret-Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos. Ara bé, no tot el món pot acollir-se a l’opció de la dació en pagament d’acord amb la regulació que es fa en aquest cos legal, atès que en el mateix s’estableixen uns requisits que, en moltes ocasions, els deutors hipotecaris no reuneixen, tot i trobar-se en una situació d’insolvència que els impedeix fer front al pagament d’aquestes obligacions. Per tant, si apliquem estrictament allò establert en la citada llei, queden excloses de la possibilitat d’acollir-se a aquesta opció moltes persones que tenen un deute hipotecari que realment no poden assumir.

Així, l’article 3 del citat Reial Decret-Llei 6/2012 defineix els deutors que es consideraran situats dintre del llindar d’exclusió, als efectes de la concessió del benefici de la dació en pagament i per això han de concórrer els requisits següents:

1.- Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar no superi tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples. A aquests efectes, s’entendrà per “unitat familiar” la composta pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin a l’habitatge, tot incloent els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar. Ara bé, el límit serà de quatre vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples en cas que alguns dels membres de la unitat familiar tingui declarada una discapacitat superior al 33%, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti acreditadament de forma permanent per realitzar una activitat laboral, o de cinc vegades aquest indicador en el cas que un deutor hipotecari sigui persona amb paràlisi cerebral, amb malaltia mental o amb discapacitat intel·lectual, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 33%, o persona amb discapacitat física o sensorial amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 65%, així com també en els casos de malaltia greu que incapaciti acreditadament, a la persona o al seu cuidador, per realitzar una activitat laboral.

Entenem que el legislador pretén afavorir en aquests casos amb una major protecció a les persones discapacitades i que tenen més dificultats per poder trobar una llar quan no disposen de recursos suficients per poder satisfer les seves necessitats, les quals són molt superiors tenint present la situació de dependència en la qual aquestes es poden trobar i la greu malaltia que pateixen.

2.- Que en els quatre anys anteriors al moment de la sol·licitud, la unitat familiar hagi patit una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques, en termes d’esforç d’accés a l’habitatge, o hagin sobrevingut en aquest període circumstàncies familiars d’especial vulnerabilitat. La pròpia llei disposa que s’entén que s’ha produït una alteració significativa de les circumstàncies econòmiques quan l’esforç que representi la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s’hagi multiplicat per almenys 1,5, a excepció que l’entitat acrediti que la càrrega hipotecària en el moment de la concessió del préstec era igual o superior a la càrrega hipotecària en el moment de la sol·licitud de l’aplicació del Codi de Bones Pràctiques.

S’entén que es troben en una circumstància familiar d’especial vulnerabilitat les famílies nombroses, les unitats familiars monoparentals amb dos fills a càrrec, les unitats familiars en les que algun dels membres tingui declarada una discapacitat superior al 33%, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti de forma permanent, de forma acreditada, per realitzar una activitat laboral i les unitats familiars de les que formi part un menor de tres anys.

3.- Que la quota hipotecària resulti superior al 50% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar o superior al 40% quan algun d’aquests membres sigui una persona discapacitada.

Tot això permet al deutor aconseguir, o bé, una reestructuració del deute hipotecari, o bé, la concessió d’una dació en pagament per part de l’entitat bancària quan el prestatari reuneix tots aquests requisits, atès que la llei estableix que en tots aquests supòsits en què els deutors es trobin dins del llindar d’exclusió s’aplicarà el Codi de Bones Pràctiques, es moderaran els interessos moratoris, etc.

Ara bé, malauradament, hi ha molts supòsits de famílies insolvents que no es poden encabir en aquests supòsits regulats legalment i que, per no reunir els requisits legalment establerts, en principi, no podrien acollir-se a aquests “privilegis”, la qual cosa ha generat que en molts supòsits s’hagi continuat tramitant el corresponent procediment d’execució hipotecària. Com indicàvem anteriorment, moltes persones es troben en situacions d’impossibilitat absoluta de pagament dels deutes, tot i que estan excloses de l’àmbit d’aplicació d’aquesta llei perquè no reuneixen els requisits legals necessaris per acollir-se a la dació en pagament. Per això, resulta encara més necessari pactar amb l’entitat bancària i intentar trobar una solució amistosa a la situació, alternativa a l’execució de la hipoteca judicialment, amb tots els desavantatges que comporta per a tots els implicats, incloses les pròpies entitats creditores.

Assolir un acord és difícil però es pot aconseguir si es valoren els interessos de tots i es comprèn que a cap de les parts l’interessa continuar amb el procediment judicial d’execució hipotecària, el qual és lent, costós i insatisfactori per a tots.

Tot i les dificultats que hi ha per poder encabir les situacions dels deutors dins dels supòsits legalment establerts per concedir una dació en pagament, recentment, els criteris interns de les entitats bancàries s’han flexibilitzat de tal forma que, en molts supòsits en els quals les famílies no reunien els requisits establerts en la normativa, el banc ha acceptat pactar un acord consistent en la dació en pagament com a solució, inclús en casos en què el procediment judicial d’execució hipotecària ja es trobava molt avançat, tot arribant inclús a suspendre’s algunes subhastes a petició de la pròpia entitat bancària.

Com ja hem indicat anteriorment, les execucions hipotecàries massives no beneficien a ningú i les entitats bancàries perden molts diners, atès que no recuperen l’import del crèdit concedit en el seu dia ni molt menys els interessos pactats i a més a més, es queden amb un immoble buit del qual no obtenen cap rendiment i la depreciació del qual en el mercat genera una important pèrdua de valor per al nou titular, qui a més a més, com a propietari de l’immoble, passarà a tenir unes mínimes despeses de manteniment del mateix i a més a més, difícilment podrà alienar l’immoble o arrendar-lo per recuperar tot o part de les pèrdues. Tot això sense tenir present les despeses judicials que l’entitat bancària haurà hagut d’assumir per poder desnonar els prestataris, executar la hipoteca i continuar tramitant l’execució del deute que resti pendent durant anys, en molts casos, sense aspiracions reals de poder cobrar algun dia aquest import. Alguns procediments d’execució hipotecària, un cop s’ha produït l’alienació de l’immoble o l’adjudicació del mateix a la pròpia entitat bancària creditora, continuen tramitant-se i poden durar més de quinze anys, atès que el deute es va incrementant amb els anys, degut a què l’import principal endeutat va meritant més interessos i molts deutors continuen sense poder fer front al pagament del deute per manca d’ingressos. Per la seva banda, els deutors hipotecaris perden l’habitatge, continuen amb un deute que probablement mai podran satisfer i necessiten cercar un lloc on viure, ja que no sempre disposen d’habitacions als habitatges d’altres familiars, la qual cosa implica necessàriament que hagin d’assumir més despeses noves de lloguer d’alguna casa, pis o habitació on poder residir amb la seva família o, en algunes ocasions, han de tornar a l’habitatge dels pares o avis, si aquests no s’han vist afectats pel procediment hipotecari en qüestió perquè també van avalar amb el seu propi habitatge el deute dels fills o dels néts.

Per aquest motiu, en ocasions, les entitats bancàries estan acceptant en la pràctica la solució de pactar una dació en pagament amb deutors que no reuneixen els requisits legals per això, tot extingint-se el deute dinerari per als mateixos, a canvi que els deutors signin un contracte d’arrendament d’habitatge, tot obligant-se a pagar al banc un preu mensual en concepte d’arrendament (preu que igualment haurien de pagar si lloguessin un altre habitatge) i d’aquesta forma, el banc pot recuperar parcialment les despeses i pèrdues que li genera l’impagament del préstec concedit en el seu dia i dels interessos meritats pel mateix, alhora que el deutor pot continuar vivint al seu habitatge familiar, com a arrendatari del mateix, i sense tenir la preocupació d’haver d’assumir quantitats dineràries pendents a satisfer en un futur.

Potser aquesta solució no és la panacea però el fet cert és que, en moltes ocasions, soluciona molts problemes als deutors, en especials als avaladors i fiadors que, en el seu dia, van signar aquestes garanties personals amb absolut desconeixement del que implicava per a ells, que amb aquests pactes, queden finalment alliberats de responsabilitats assumides en el seu dia per operacions de compravenda en les que ni tan sols tenien cap interès i a més a més, permet a les persones que perden la propietat de l’habitatge familiar, continuar vivint en el mateix en concepte d’arrendataris, sense haver d’assumir despeses addicionals de mudances, fiances per entrar en nous habitatges i tots els trastorns personals, familiars i econòmics que comporta la realització d’un trasllat a un altre habitatge quan es travessa per una etapa en la qual la situació econòmica personal i familiar és més que complicada.

La conclusió a la qual podem arribar és que el més recomanable en tots aquests casos és intentar negociar i, en la mesura del possible, no esperar a què s’iniciï el procediment judicial per intentar arribar a un acord, sinó iniciar les negociacions amb el banc tan bon punt el deutor preveu que no podrà fer front al pagament de la hipoteca en les mateixes condicions que es van pactar inicialment.

Laura González Muñoz,

Advocada, mediadora i professora de Dret